Baupolitik mit Blick auf Wohnungsmangel in städtischen Ballungszentren

Wohnen ist ein elementares Grundbedürfnis – wie Kleidung und Nahrung. Hier trägt der Staat eine große Verantwortung. Das Planen und Bauen ist aber ein Thema des Marktes. Der Wohnungsmarkt ist kaum bis gar nicht staatlich gelenkt. Die Politik überlegt aktuell angestrengt, wie sie die Ungleichverteilung von Wohnraum (Land vs. Ballungsgebiet) in den Griff bekommt. Die unterste staatliche Verwaltungsebene, die Kommune, ist hier am dichtesten dran. Von hier kommen oftmals auch die Vorschläge, was, wie verändert werden kann.  So fordert jüngst Tübingens Oberbürgermeister Boris Palmer ein Mietpreisobergrenzengesetz, also eine Mietpreisbremse mit Zähnen und damit ein schärferes Instrument als die in derzeit 12 Bundesländern und über 300 Städten eingeführte Mietpreisbremse, die sich gerade in den Hauptballungsgebieten wie Berlin, RheinMain, München, Hamburg und Köln als eher stumpfes Schwert erwiesen hat.

Glaubt man den GroKo-Verhandlern, dann wird das Schwert in der laufenden Legislaturperiode geschärft, parallel geprüft und eine Transparenz beim Thema Vormiete eingeführt. Wohnungen können aber nur gebaut werden, wo Platz ist. Der ist zu allererst nun einmal unten als Baugrund. Ein anderer Aspekt ist das Ausweichen in die Höhe. Hier ist in Deutschland aber rasch eine Traufhöhe erreicht, die selten über den höchsten Kirchturm hinausgeht.

Das Aufstocken von klassischen Mietshäusern birgt Potenzial. Das hat die TU-Darmstadt schon vor über zwei Jahr ausgearbeitet und prognostiziert. Rascher umzusetzen geht zweifelsohne die Ausweisung neuen Baulandes. Hier sehen sich die Kommunen zwei Problemen gegenüber: Erstens ist der Platz begrenzt und man will selber möglichst gut und viel daran verdienen. Zweitens warten Grundstücksbesitzer ab ohne zu bauen, weil sie hoffen, selbst ohne Bebauung in Kürze einen sehr viel höheren Preis zu erzielen. Um diesen Aspekt in den Griff zu bekommen, ist jetzt eine Grundsteurreform im Gespräch. Der Immobilien-Ökonom Tobias Just nennt das das „Limitieren von Baulandspekulation über eine Incentivierung des schnellen Bauens“. Eine eigene Grundsteuerkategorie C für unbebaute Grundstücke soll eingeführt werden. Aber Vorsicht: Nicht jeder Grundstückseigentümer – insbesondere in Nichtballungsgebieten – ist ein Spekulant.