Kostentreiber Nummer eins am Bau

Baugrube

In der Bundesrepublik fehlen rund 1 Million Wohnungen. „Bezahlbaren Wohnraum schaffen“ stand groß auf den Fahnen aller Parten in den Wahlkämpfen auf Landes- und Bundesebene 2017. Man fragt sich schon, warum bei so viel Willensbekundung der (bezahlbare) Wohnungsbau als derart schwere Geburt daherkommt.

Die Prämisse zum Einstieg lautet: Bau braucht Boden. Solange Luftschlösser nur schöne Träume bleiben, ist Wohnungsneubau vor allem vom Bauland abhängig. Und das ist besonders in den Ballungsräumen äußerst knapp. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) ermittelte, dass Bodenpreise im bundesweiten Durchschnitt innerhalb der letzten fünf Jahre um mehr als 30 Prozent gestiegen sind, in den Ballungsräumen der Großstädte sogar zum Teil um deutlich mehr.

Fläche ist der entscheidende Engpassfaktor beim Wohnungsneubau, denn Geld wäre dank günstiger Zinsen genug da. Wo noch Bauland in den Großstädten ausgeschrieben wird, steigen die Preise durch den Bieterkampf so stark an, dass nur noch wenige Bauherren mithalten können. Der Grundstückspreis stellt daher einen immer größeren Anteil an den Gesamtkosten eines Neubaus, je nach Stadt belaufen sich die Schätzungen auf 30 bis 50 Prozent. Als Folge steigen auch die Kauf- und Mietpreise. Kapitalstarke Bauträger räumen ein, dass bei solchen Bodenpreisen eigentlich nur der Bau von Luxuswohnungen rentabel ist.

Was kann die Stadt was muss die Stadt?

Um das Problem des knappen Baulandes adäquat zu lösen, muss seitens der Städte eine Gesamtstrategie über mehrere Ebenen ausgerollt werden. Eine Stadtverwaltung kann keine neuen Flächen zaubern, sie kann sich aber an der eigenen goldenen Nase packen und Baufläche nicht mehr nur an den höchstbietenden Bauherrn verkaufen, um den eigenen Haushalt zu sanieren, sondern das geplante Immobilienkonzept – z.B. sozialen Wohnungsbau – mitberücksichtigen.

Weiterhin muss Bauland konsequenter an den Stadträndern ausgewiesen werden. Umweltschutz, Lärmschutzauflagen und unklare Besitzverhältnisse sind zu erwartende Streitpunkte in diesem Prozess. Ein handlungsfähiger Verwaltungsapparat mit personell gut ausgestattetem Stadtplanungsamt und Prüfbehörden, an dem es in einigen Städten leider mangelt, kann die Abwicklung solcher Projekte zumindest spürbarer vorantreiben.

Als letzte Hürde formiert sich meist der Wiederstand von Anwohnern, die um ihre Naherholungsgebiete oder gar Lauben fürchten, oder Angst vor Überfremdung durch das Entstehen neuer Wohnsiedlungen im eigenen Stadtteil haben. Sie alle sind natürlich für bezahlbaren Wohnraum, aber bitte nicht vor der eigenen Haustür. Diesen begegnet man mit einer offenen und transparenten Bebauungspolitik, Kanälen zur Mitsprache bevor ein Projekt fix beschlossen wird, und mit politischer Haltung.

 

Johanna Weirauch, B.A. Political and Social Studies, Julius-Maximilians-Universität Würzburg

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